선도지구 지정 때 통합재건축 '단지수' 따라 최대 4점 추가 가능

"주택사업계획 승인 기준으로 단지수 따져야 하지만 자료 없어"

선도지구 위한 열띤 경쟁 속 "지구단위계획 상 필지 구분이 중요"

1기 신도시 정비사업 추진이 본격화하며 신도시마다 선도지구 지정 경쟁이 치열한 가운데 분당에서는 평가 항목 중 하나인 '통합 재건축 단지수' 기준이 뜨거운 관심사로 떠올랐다.

보통 사람들이 보기엔 2개 단지지만 지구단위계획 상 3개 단지로 평가 받는 사례가 나타나는가 하면, 반대로 겉으로 4개 단지인데 2개로만 인정 받는 사례도 나오며 혼선이 빚어지고 있다.

분당 신도시 아름마을 건영아파트 전경 [사진=이효정 기자 ]

20일 업계에 따르면 경기도 성남시 분당의 선도지구 12구역인 아름마을 1~4단지(건영·태영·한성·두산삼호) 아파트 재건축추진위원회는 지난 13일 국토교통부, 경기도, 성남시 등지에 '선도지구 12구역 단지수 평가 관련 이의 조정 신청' 민원을 주민들의 탄원서 형식으로 제출했다. 탄원서에 서명한 주민은 1300여명에 달한다.

선도지구 취지에 맞춰 4개 단지 2492가구가 통합재건축을 추진하면서 주민 동의율 91%를 넘겼는데, 단지수가 4개가 아닌 2개만 인정돼 해당 기준의 형평성에 대해 호소해보겠다는 취지다.

오는 23일부터 27일까지 신청하는 분당의 선도지구 공모는 크게 5가지 항목(총 102점)을 평가해 올해 최대 1만2000가구까지 선정할 수 있도록 제한돼 있는 상태다.

5가지 항목은 △주민동의 60점(95% 이상 60점 만점) △정주 환경 개선의 시급성(주차대수·복도식·엘리베이터 등) 6점 △도시기능 활성화 필요성(건축계획·소규모단지 결합·공공기여 등) 15점 △정비사업 추진의 파급 효과(주택 단지수·참여세대수) 19점 △사업의 실현가능성(사업시행방식) 2점이다. 이는 국토교통부의 표준 평가 기준을 바탕으로 지난 6월 성남시가 발표한 자체 선정 기준이다.

이중 '정비사업 추진의 파급 효과'로 주택 단지수와 참여 세대수를 각각 4점, 15점으로 배점했다. 단지수의 경우 1개 단지당 1점씩 4개 단지 이상이 모이면 4점 만점을 받는다.

그런데 아름마을 1~4단지는 4개 단지가 아닌 2개 단지만 인정돼 해당 항목에서 2점을 받을 가능성이 높아졌다. 건영·태영·한성 아파트를 1개의 단지로 봤기 때문이다.

이에 주민들은 분당신도시 입주 이후 약 30년간 4개 단지는 각각 관리사무소를 통해 단지를 관리해왔다며 단지 수가 잘못 인정받았다고 호소하고 있다. 단지 간 2차선 도로로 단지가 구분돼 있고, 건영·태영·한성아파트는 각각 다른 단지이기에 동일 평형 대지 지분도 다르다는 주장이다.

반대로 통합재건축 동의율 93%가 넘은 14구역인 아름마을 5~6단지(풍림·선경아파트) 2개 단지 1246가구는 통합재건축을 추진하면서 3개 단지로 인정을 받을 것으로 보인다. 인근의 효성7단지아파트(388가구)까지 통합하려다 무산됐음에도 3개 단지로 인정 받으면 3점을 받을 수 있다. 부대시설의 일종인 관리사무소는 풍림아파트 1곳, 선경아파트 1곳이다.

이런 현상이 나타나는 이유는 '지구단위계획 상 각 구역의 단지 번호'에 따라 계산했기 때문이다. 필지별로 표기된 단지의 구분을 기준으로 했다는 얘기다.

탄천을 사이에 두고 아름마을과 인접한 이매촌 10~11단지인 13구역(삼환 ·삼성아파트) 2개 단지(1734가구)도 3개 단지로 인정받는다. 단지수 기준으로 2점에서 3점으로 당초 예상보다 1점 높아지는 것이다. 삼환아파트와 삼성아파트의 관리사무소 역시 각각 1곳이다.

지난 6월 성남시가 밝힌 지구단위계획 기준으로 한 단지 번호 기준 표기 [표=성남시 ]

이렇게 되면 빌라촌이 밀집한 샛별마을의 28구역(동신·현대맨숀·한성빌라 등)은 단지수를 31개까지, 장안타운 청구빌라와 건영2차아파트가 있는 27구역은 12개까지 인정 받을 수 있다.

◇"과거 자료 없어..지구단위계획상 단지 번호가 기준"

성남시는 과거 분당신도시의 주택건설사업계획을 확보하지 못해 부득이하게 지구단위계획을 바탕으로 단지수를 계산했다는 설명이다.

지구단위계획은 난개발을 막고 체계적으로 도시의 기능을 살리기 위해 각 지역의 특성에 맞게 세우는 도시계획의 일종이다. 단순히 하나의 건축물만 고려한 것이 아니라 도시 전체를 보고 세우는 밑그림을 말한다.

관련법 상 주택 단지의 정의와 다소 차이가 발생할 수 있다. 주택법 제2조 12항에 따르면 주택 단지는 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 한 단의 토지를 말한다. 다만 △철도·고속도로·자동차전용도로 △폭 20m 이상인 일반도로 △폭 8미터 이상인 도시계획예정도로 △대통령령으로 정하는 시설 등으로 분리된 토지는 각각 별개의 주택 단지로 볼 수도 있다.

성남시 관계자는 "주택법에 따라 주택건설사업계획이나 대지조성사업계획 승인 내용을 확인하기 위해 국토부와 한국토지주택공사(LH)에게 자료를 받을 수 있는지 구두와 문서로 요청했는데 별도로 보관하는 자료가 없다고 한다"며 "자료가 없다 보니 저희가 대안으로 과거 지구단위계획 수립 시 현황 조사에 따라 필지별 단지 번호에 따른 것"이라고 말했다.

또한 건축물 대장과 교차 검증을 했기 때문에 문제가 없다는 입장이다. 성남시 관계자는 "단지수는 지구단위계획의 단지 번호를 기준으로 하되 건축물 대장과 교차 검증도 해봤다"며 "단지들이 주택건설사업계획 승인에 따라 단지를 관리하기 때문에 건축 도면이나 단지 배치도 등 확인할 수 있는 내용이 있으면 제출해달라고 했다"고 설명했다.

30여년 조성된 1기 신도시는 당시 문서들이 남아있지 않아 관련 내용을 파편적으로 확인할 수밖에 없었다고도 덧붙였다. 이에 불가피하게 당시 지구단위계획을 기준으로 단지수를 평가하지만, 향후에 과거 문서를 찾으면 확인해서 다른 부분이 있다면 반영해주겠다는 계획이다.

이 관계자는 "지금은 확인 불가능하지만 실제로 향후에 대지조성사업계획이든 주택건설사업계획이든 객관적인 자료가 있다면 감안해 평가할 예정"이라며 "저희도 지금 성남시 내 기록물 등을 계속 열람해서 사업계획 승인 조서를 계속 찾고 있다"고 설명했다.

분당은 1기 신도시 중에서도 선도지구 공모 열기가 높은 지역이다. 통합재건축을 곳곳에서 추진하고 주민동의율도 만점인 60점에 가까운 95%까지 치솟은 단지들이 즐비하다.

이에 주민동의율 외에 다른 항목에서도 높은 평가를 받기 위해 막판 경쟁이 치열한 상황에서 표면상 단지수가 차이가 벌어지는 상황까지 벌어지고 있다. 성남시의 단지수 셈법이 주민간 오해를 불식시키며 원만하게 수용될 수 있을지 관심이 모아진다.

성남시의 분당 선도지구 평가 기준 [표=성남시 ]

이효정 기자 hyoj@inews24.com