강남·마용성, 가격 상승 빨라

강북 83%… 도봉, 가장 낮아

올 들어 서울 아파트 가격 상승세가 이어지며, 지난달과 이달 계약된 서울 아파트 실거래 가격은 역대 최고가에 가까워지고 있다.

26일 부동산 정보업체 부동산R114가 올해 7~8월 계약된 서울 아파트의 실거래가를 분석한 결과, 2021년 이후 동일 단지, 동일 주택형의 직전 최고가와 비교해 평균 90%까지 매매가를 회복한 것으로 나타났다. 거래된 아파트들의 상당수가 사실상 역대 최고가를 넘어섰거나 육박했다는 의미다.

집값 급등기였던 2021년과 2022년에 서울 시내 단지들도 역대 최고가를 기록했다.

구별로 서초구와 용산구는 올해 3분기 거래가격이 직전 최고가의 평균 99%까지 올라섰다. 또 강남구가 97%를 회복하며 뒤를 이었고, 마포구와 종로구가 각각 95%, 성동구와 중구가 93%를 회복하는 등 강남권과 '마용성'(마포·용산·성동구) 등 도심 아파트의 가격 상승 속도가 더 빨랐다.

또 목동 재건축 호재가 있는 양천구와 송파·광진·영등포구가 각각 최고가의 92%까지 실거래가를 회복했고, 동작구(91%)와 강동구(90%)도 최고가 대비 90% 수준으로 거래가가 올랐다.

특히 지난 6월에 이어 7월 거래량이 급증하면서 상승 거래도 증가했다. 올해 3분기 상승 거래 비중은 67%로, 하락(27%) 또는 보합(6%) 거래를 압도했다. 3분기 서울 아파트 평균 실거래가도 2분기 가격의 102%에 달했다.

개별 단지별로는 이미 전고점을 넘어선 곳들이 나왔다. 서초구 반포동 래미안원베일리는 전용면적 84.95㎡가 지난달 46억5000만원에 팔리며 이 주택형 최고가를 기록했고, 반포 아크로리버파크 전용 84.95㎡는 지난 6월 말 50억원에 계약돼 국민주택형 아파트 중 최초로 '50억원 시대'를 열었다.

비강남권인 양천구 목동 신시가지 7단지 전용 66.6㎡도 이달 6일 20억원, 16일에는 19억5500만원에 매매돼 2022년 9월의 전고점 가격(19억2500만원)을 경신했다.

이에 비해 강북지역은 상대적으로 가격 회복 속도가 더딘 상황이다. 도봉구는 7~8월 실거래 가격이 직전 최고가 대비 79%로 서울지역에서 가장 낮았고, 노원구(80%), 금천구(83%), 강북구(83%), 중랑구(85%) 등 중저가 아파트가 많은 곳은 회복률이 80%대에 그쳤다.

재건축 사업성 문제가 불거진 노원구 상계 주공5단지 전용 31.98㎡는 이달 초 거래가가 5억2000만원으로 2021년 8월의 최고가(8억원) 대비 65% 선이었다.

매매 가격이 급등하면서 이달 들어서는 거래가 주춤하는 모습이다.

서울부동산정보광장에 따르면 7월 매매는 아직 거래 신고일이 일주일 남았는데 25일 현재까지 8534건이 신고돼 6월(7496건) 거래량보다 1000건 이상 많았다. 이는 2020년 7월(1만1170건) 이후 4년 만에 최다 거래량이다.

다만 8월은 현재까지 1849건이 신고돼 7월보다 거래량이 줄어들 전망이다.

이 가운데 내달부터 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 시행을 포함한 대출 규제가 한층 강화되는 가운데 아파트값 상승세가 주춤해질 것이라는 관측이다. 2단계 스트레스 DSR이 시행되면 가산금리가 높아져 주택담보대출 금리가 종전보다 오르고, 대출 한도도 축소된다.

이미 일부 시중은행은 금융당국 눈치에 자체적으로 주택담보대출 금리를 높이고, 갭투자에 이용될 만한 일부 전세자금대출 판매를 중단하기로 하는 등 돈줄 죄기에 동참하고 있다. 정부는 연내 전세자금대출에도 DSR을 도입한다는 방침이어서 매매뿐만 아니라 전세 거래 시장도 위축될 것이라는 예상이 나온다.