이창용 한국은행 총재가 5일 오후 서울 중구 한국은행에서 열린 한국은행-한국금융학회 공동 정책 심포지엄에서 축사를 하고 있다. 한국은행 제공

한국은행이 한국 경제의 뇌관으로 꼽히는 가계부채 누증 문제를 해결하기 위한 방법으로 ‘한국형 뉴 리츠(REITs)’ 도입을 제안했다. 빚내서 집을 사는 대출 중심의 주택금융 구조를 민간 자본의 투자 중심으로 전환하자는 게 골자다.

한은은 5일 한국금융학회와 공동으로 주최한 정책 심포지엄에서 이 같은 내용의 ‘리츠를 활용한 주택금융 활성화 방안에 대한 연구: 한국형 뉴 리츠’를 발표했다. ‘외국인 돌봄 노동자 도입’, ‘지역별 비례선발제’ 등에 이은 ‘이창용(한은 총재)표’ 구조개혁 제안 시리즈다. 이번 연구는 김경민 서울대 환경대학원 교수와 나현주 한은 금융안정연구팀 과장이 공동으로 했다.

리츠는 다수 투자자에게서 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 자산에 투자하고 그 수익을 투자자에게 배당하는 간접투자기구다. 한국형 뉴 리츠는 여기에 주거가 결합됐다. 뉴스테이 등 리츠 회사가 주거용 부동산을 공급한 적은 있지만, 지분 투자 주체가 임차인이라는 것에서 차이가 있다.

연구진이 제안한 한국형 뉴 리츠는 개인이 리츠에 투자해 배당수익을 얻는 한편, 원하는 경우(무주택자) 해당 리츠가 소유한 주택에 시세보다 싼 임대료로 거주할 수 있다. 서울 기준 1억원을 출자하고 월 250만원씩 내면 109㎡(33평) 주택에 거주할 수 있을 것으로 추산됐다.

김경민 서울대학교 교수가 5일 오후 서울 중구 한국은행에서 열린 한국은행-한국금융학회 공동 정책 심포지엄에서 '리츠를 활용한 주택금융 활성화 방안에 관한 연구'를 발표하고 있다. 한국은행 제공

리츠 지분을 팔아 시세 차익을 얻을 수도 있다. 김 교수는 2006년부터 데이터를 분석해 봤을 때 서울의 경우 8~10년 후 주택을 매도했을 때 마이너스 수익인 경우는 없었다고 설명했다. 김 교수는 “기존 전·월세로는 자산 축적이 불가능하다”며 “보증금을 활용해 리츠 주식에 투자하고, 장기적으로 자산을 축적할 수 있는 새로운 주거 사다리 모형”이라고 말했다.

이 총재는 심포지엄 축사에서 “우리나라 가계부채는 부동산과 밀접하게 연계돼 있어 대출규제나 금리조정만으로 디레버리징(부채 축소)을 추진해 나가기가 쉽지 않다”며 “리츠를 활용해 주거에 필요한 자금의 상당 부분을 대출이 아닌 민간 자본으로 대체할 수 있다면 가계부채 누증을 완화하는 데 큰 보탬이 될 것”이라고 평가했다. 이 총재는 “가계가 무리한 대출로 주택을 사기보다 적절한 비용으로 주거 서비스를 이용하는 대안을 진지하게 고민해봐야 할 시점”이라고 덧붙였다.

연구진이 한국형 뉴 리츠라는 새로운 모델을 꺼내든 데에는 가계부채 누증 문제가 자리한다. 연구진은 이 모델을 통해 대출에 기반한 주택 투자 수요를 부동산 간접투자로 전환함으로써 자연스럽게 가계부채 증가를 억제할 수 있다고 봤다.

또 리츠를 통한 주택 공급이 증가하면 전세 가격이 안정화돼 전세대출과 갭투자 및 관련 주택담보대출 등도 감소할 것으로 내다봤다. 나 과장은 “무리한 대출을 이용한 주택구입 유인이 완화되므로 주택가격이 안정되는 측면도 있다”며 “가계와 금융기관에 집중됐던 주택 가격 변동 리스크를 다수의 민간 투자자에게 분산할 수 있어 거시건전성 관리에도 기여할 수 있다”고 말했다.

황인호 기자(inhovator@kmib.co.kr)